시중 금리 하락등이 요인으로 작용하면서 하반기 패션몰 분양이 다시 활기를 띄고 있다.
‘부동산’관점으로 보면 반가운 일이 아닐수 없다.
하지만 ‘패션사업’의 관점에서 보면 가히 달가운 소식은 아니다.
이미 포화상태에 이른 패션몰 시장에 공급과 수요의 불균형이 심화된지는 오래. 이러한 상태에서 또다시 분양 열기가 치솟고 있는 것은 ‘불난집에 부채질’이 아니고 무엇이겠는가.
게다가 패션몰 분양 점포수는 상가당 1,000개 이상으로 대형화 추세를 보이고 있다.
점포수의 대형화는 상가 운영에 있어서도 한계를 드러내고 있으며, 입점 상인 역시 컨셉을 고수하지 못한 채 표류하기 일쑤다. 특히 초보상인은 더욱 그렇다.
그렇다면 상가 운영과 컨셉을 고수할수 있는 적정 매장수는 어느 정도일까.
운영회사와 주변 상권에 따라 차이는 있지만 대부분의 관계자는 상가당 250-350개매장을 적정 수준으로 보고 있다.
예를 들어 서울의 한 패션몰의 경우, 수익이 나는 최소 단위 매장수가 100% 분양 기준에 한 개 운영팀당 최소 단위가 350개라 말하고 있다.
이 관리자가 말하는 한팀이란 운영파트에 2-3명, 보안 3-4명, 홍보 2명, 경리회계 3-4명등.
총 950평의 패션몰은 구좌당 임대보증금 2,500만원에 월 관리비 30만원, 임대료 월 45만원, 그리고 기타 홍보비등이 주 수입원.
총 350구좌인 이 패션몰의 단순 계산에 의한 총 임대보증금은 약 87억원가량. 이중 건물주에게 나가는 임대보증금이 평당 1,250만원으로 총 보증금은 118억 정도다.
물론 이 패션몰이 위치한 곳이 프리미엄이 높은 지역이라 약 30억원 차이를 보이고 있지만 이를 고려한 적정 매장구좌수가 350개 이상이라는 것이다.
반면 상인들은 아이템이 겹치지 않고 다양성을 부여하는 레이아웃 구성을 위해서는 적정 매장수를 약 250개로 보고 있다.
232개 점포를 보유한 또 다른 패션몰 관계자는 “200-250개 매장은 관리가 수월해, 기본적인 지원외에도 경영지도, 판촉의 공동전략 등 마케팅 구사하기 용이하다.”면서 “매장수가 적기 때문에 상인들이 겹치기 아이템을 지향하고 카피도 근절되는 효과가 있어 상가 전체가 하나의 컨셉군으로 정착할 수 있다.”고 덧붙였다.
동타닷컴의 신용남 사장은 “매장수가 1,000개를 넘는 대형 패션몰의 경우 전 제품을 모았다가 다시 차별화된 아이템별로 재 구분한다고 가정하면 그 숫자는 1/3이상 줄어든다.”고 적정 매장수를 간접 시사했다.
유명 대형 패션몰들이 公同화 현상에 시달리고 있고, 우수 입점 상인을 유치하려는 노력과 엔터테인먼트 상가로 변신을 시도하는 것도 이러한 관점에서 해석될 수 있다.
다른 업종은 몰라도 패션사업 만큼은 ‘대형화’가 능사는 아니다.
패션업은 인간의 ‘감성’을 다루는 사업이기 때문이다.
/하태욱 기자 hana@ayzau.com